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南京“地王”项目命断资金链 房企抱团越冬

2018-01-11 17:32:08标签:泰禾 集团 地王

  泰禾集团被忧资金缺口生猛大举扩张能蹦多远泰禾集团通过大举并购获得土地及项目的开发模式下,对资金的渴求早就超过了一般房企,而在周转速度不如预期时,“造血”速度又跟不上债务增速的一系列问题就更为突出随着房地产市场面临越来越严格的调控,房子回归住宅属性,进一步降低杠杆的趋势也越来越明显,这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影,发迹于福建、向来以做派迅猛著称的泰禾集团(000732.SZ)就遇到了负债额劲升的难题,投资者与业内人士对此也颇为关注,身陷调控风暴中的地王们,如今开发现状如何呢?南京地王项目折戟南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。

  董事长黄其森出生于1965年,毕业于福州大学土木工程系,曾在银行工作十余年,1996年,选择下海创立泰禾集团,工地门口,白纸黑字贴着三张封条,上书“工程暂停、大门封闭”,泰禾集团的房子除了福建大本营外,多建在一线与热点二线城市,而且多以高端楼盘为主。

  “停工缘于拖欠施工方工程款数千万元,此外,该项目一笔逾30亿元的融资即将到期,而作为科班出身的房企总裁,黄其森对中式住宅、天圆地方的概念也甚为“迷恋”,推出的楼盘多以“院子”命名,但“京奥港未来墅”从2018年01月拿地至今,资金链一直偏紧,其正在施工的A地块仅有几栋楼形似封顶,但项目整体距离完工还相去甚远。

  连地产大佬任志强都忍不住在微博上评价泰禾在土地市场上的表现:“黄总有点疯!”对此,泰禾集团解释称:“公司并不是盲目不计成本的拿地,也不是什么地都去拿,公司坚持‘高周转、高溢价、高品质’的策略,在大量拿地的同时也保持了资金链的稳定”该人士表示,泰禾90%以上的项目都基本上做到拿地7到8个月左右就可以开盘销售。

  ”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,过去两年地王频出,当限购、限价、限制流通等政策密集出台后,开发商回笼资金的周期会拉长,一旦资金链断裂,项目就陷入停罢的泥潭,所以我们的策略是不捂盘,以抵抗市场波动带来的风险,中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现,这些项目如今命运颇为坎坷。

  今年前三季度,公司营业收入159亿元,在A股上市房企中排名第12位,同比增长39%,该项目即为2018年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目,据公司财报,前三季度营业利润增幅为6.4%,其中第一季度营业利润同比下降24%,且营业成本增长30%,上半年房地产产品毛利率为26%,也同比下降0.63个百分点。

  该项目销售人员告诉中国证券报记者,他是另一个项目的销售,该项目开盘时间未知,连售楼处都没建,近期,为规避土地市场过热的风险,泰禾集团主要以并购的方式进行扩张,仅今年上半年,公司便通过并购方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州野风山项目等10个项目,同时因收购股权新增合并子公司13家,在朝阳区常营乡,2018年拍出的一块“地王”项目上,卡车进进出出,施工机械繁忙运转。

  负债高企背后除了公司利润增速放缓外,泰禾集团的资金链也令投资者担忧,该项目开发商系首开股份和保利地产,“项目开工的部分是配套保障房,商品房还在等公司的规划,泰禾集团的经营活动现金流自2018年起呈持续净流出之势,2018年净流出101亿元,今年前三季度净流出64亿元。

  首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示,其对此并不知情,那么公司都是通过哪些方式筹钱呢?资金成本高么?目前的资金流动水平能否覆盖债务?就筹钱方式来看,2018年01月,泰禾集团筹划非公开发行股票事宜,拟募资98亿元(后调减至70亿元),用于北京大兴中央广场(泰禾嘉信)项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目,整体来看,高价地面临市场与政策双风险。

  从半年报可以看到,期内泰禾集团融资渠道包括银行贷款、非银行贷款、公司债、中票(3~5年),综合融资成本为7.67%,随着时间推移,越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利,公司的资产负债率持续高企,2018年末、2018年末分别为79.87%、82.40%,到今年三季度末升至85.48%。

  业内人士预计,夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上,更令投资者担忧的是,截至三季度末,泰禾集团短期借款余额为263.09亿元,一年内到期的非流动负债余额为101.76亿元,二者合计形成的短期负债达364.85亿元,该项目开发商在2018年01月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产,后又于2018年将项目公司全部股权质押给长城资产。

  公司如何来填补这一资金缺口?今年最后一个季度是否能产生这么多的经营现金流来弥补?对于《投资者报》记者的这一问题,公司方面并未给出解释,今年来,房企融资难度较往年大增,黄其森因为曾供职于银行,对金融相当重视,早在2018年,公司就确立了“以房地产为核心,以金融和投资为两翼”的“一核两翼”发展战略,成立了金融板块子公司泰禾金控,但泰禾金控的业绩并不理想,2018年净利润亏损为113万元,2018年扭亏为盈,净利润为969万元,到2018年,1~01月净利润仅为4.38万元,2018年01月以来,多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态,原标题:地产寒冬:泰禾集团被忧资金缺口造血速度跟不上债务

来源:咸宁城市网

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